Propietaris vs inquilins: drets i obligacions

27 Desembre 2016 | Dret Civil
La crisi econòmica en la que s'ha vist embolicat el nostre país unit al canvi de mentalitat dels joves respecte a l'adquisició d'habitatges en propietat, ha consolidat l'opció de viure en lloguer. Per això, des de LARA & OLIVER ADVOCADES considerem imprescindible la lectura d'aquest post per tal de conèixer i poder defensar els teus drets d'aquesta relació contractual tan utilitzada.

En primer lloc, hem de destacar que els contractes d'arrendament celebrats a partir de l'1 de Gener de 1995, contractes en els quals ens centrarem amb aquest post, es regeixen per la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'Arrendaments Urbans, comunament esmentada com LAU (http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l29-1994.html)

En segon lloc, anem a diferenciar els drets i obligacions de cada part del contracte:

Drets com a inquilí:

  • Negociar amb el propietari la durada del contracte: La durada del contracte serà la lliurement pactada per les parts, però la LAU en el seu art. 9 estableix una pròrroga obligatòria, això és que, si es pacta una durada inferior a tres anys, si l'inquilí ho desitja el contracte es pròrroga obligatòriament per terminis anuals fins que l'arrendament aconsegueixi la durada mínima establerta per la llei de 3 anys, tret que l'inquilí manifesti al propietari, amb trenta dies d'antelació com a mínim a la data de terminació del contracte o de qualsevol de les pròrrogues, la seva voluntat de no renovar i abandonar l'immoble.
  • Desistiment del contracte (Art. 11 LAU): l'inquilí pot donar per acabat el contracte una vegada transcorreguts 6 mesos des de la seva signatura, sempre que l'hi comuniqui al propietari amb una antelació mínima de trenta dies. Les parts poden pactar una indemnització en el cas que això ocorregués.
  •  Dret d'adquisició preferent (Art. 25 i 31 LAU): en el cas que el propietari decidís vendre l'habitatge llogat, l'inquilí té preferències en la compra d'aquesta enfront de tercers.
  • Dret a denunciar al propietari de l'habitatge si aquest entra  sense el seu permís. Com recull la Constitució espanyola en el seu art. 18 el domicili és inviolable, cap entrada o registre podrà fer-se en ell sense consentiment del titular o resolució judicial, excepte en cas de flagrant delicte.
  • Dret a recuperar la fiança si no hi ha danys en l'habitatge, com a despatx d'advocats en aquest punt destaquem l'impossibilitat de fer front al pagament d'alguna de les rendes del lloguer degudes amb la fiança prestada, ja que són figures jurídiques diferents.
  • Si l'inquilí, el seu cònjuge o persones o familiars que conviuen permanentment en l'habitatge posseeixen alguna discapacitat o més de 70 anys, poden realitzar reformes prèvia notificació al propietari.
  • Beneficis fiscals a la declaració de la renda, ja que pot deduir-se l'import anual del lloguer per habitatge habitual.
Obligacions de l'inquilí:

  • Pagament d'una fiança al començament de la relació contractual de lloguer en virtut de l'establert en l'art. 36 LAU. L'Import que haurà de ser abonat és la quantitat equivalent a una mensualitat en el cas d'arrendament d'habitatges i de dos en l'arrendament per a ús diferent del d'habitatge.
  •  Complir amb el pagament mensual de la renda del lloguer sota les condicions que les parts acordin, així com el pagament dels subministraments. Existeix la possibilitat si les parts ho acorden expressament, de reemplaçar durant un termini determinat, el pagament de la renda per la realització de reformes o rehabilitació de l'immoble en els termes que les parts acordin. En el cas que es prevegi aquesta clàusula, l'inquilí no podrà en cap cas demanar una compensació addicional pel cost de les obres realitzades en l'immoble.
  • L'inquilí no pot en cap concepte cedir el contracte ni subarrendar l'immoble sense el consentiment escrit del propietari.
  •  Obligació de deixar l'habitatge en les mateixes condicions en les quals estava al moment de l'inici del contracte de lloguer.
  • Obligació de fer-se càrrec de les petites reparacions que es produeixin per l'ús ordinari de l'habitatge (Art. 1.563 Codi Civil) i les que li siguin imputables per un mal ús per la seva banda.
  • Obligació de suportar la realització d'obres de millora per part del propietari (Art. 22 LAU), sempre que l'execució no pugui raonablement esperar-se a la finalització del contracte d'arrendament. En el termini d'un mes des de la notificació per part del propietari de la realització d'aquestes obres, l'inquilí pot desistir del contracte, tret que les obres no afectin de manera irrellevant a l'habitatge.  Així mateix, l'inquilí que suporti les obres té dret a una reducció en la quantitat fixada en concepte de renda en proporció a la part de l'habitatge de la qual es vegi privat per causa d'aquelles, així com la indemnització de les despeses que les obres li obliguin a efectuar. 
Drets del propietari:

  • Dret a desnonar a l'inquilí en cas d'impagament i recuperar l'habitatge: amb tan sols un mes d'impagament de la renda el propietari pot demandar a l'inquilí i sol·licitar les rendes degudes juntament amb el desallotjament de l'habitatge.
  • Recuperar l'habitatge en cas d'extrema necessitat: sobre la base de l'establert en l'art. 9.3 LAU,  el propietari una vegada transcorregut el primer any de durada del contracte, podrà rescindir el contracte d'arrendament si necessita l'habitatge llogat per destinar-la al seu habitatge habitual o per al habitatge habitual dels seus familiars en primer grau de consanguinitat (pares i fills) o per adopció o per al seu cònjuge en els supòsits de Sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial.
  • Desgravaments fiscals: els propietaris poden beneficiar-se del 60% d'exempció tributària en l'IRPF respecte a les rendes de lloguer percebudes.
  • Dret a percebre una renda mensual per l'arrendament de l'habitatge.
  • Dret actualitzar l'import de renda pactat en virtut de l'art. 18 LAU. Aquest dret tan sols regeix en el cas de les parts ho hagin pactat de forma expressa. L'actualització s'aplica en la data en què es compleixi cada any de vigència del contracte.
  • Dret a actualitzar la fiança, pot pactar-se l'actualització de la fiança sobre el període de temps d'arrendament pactat que superi els 3 anys. En el cas que les parts no ho recullin de forma expressa, l'acordat sobre l'actualització de la renda es presumirà volgut també per a l'actualització de la fiança.
  • Dret a elevar la renda per millores: segons l'establert en l'art. 19 LAU, una vegada transcorreguts tres anys de durada del contracte, el propietari (excepte pacte en contrari) pot pujar l'import de la renda en la quantitat que resulti d'aplicar els diners invertits en la millora, el tipus d'interès legal dels diners al moment de la terminació de les obres incrementat en tres punts, sense que pugui excedir l'augment del 20% de la renda vigent en l'aquell moment.
  • Dret a quedar-se la fiança en cas que hi hagi desperfectes, ja que el propietari té així mateix dret a recuperar l'habitatge tal com es va llogar.
Obligacions del propietari:

  • L'art. 21 LAU estableix que el propietari està obligat a realitzar sense elevar l'import de la renda, totes les reparacions que siguin necessàries per conservar l'habitatge en les condicions d'habitabilitat convingudes.
  • Obligació de retornar la fiança si no hi ha desperfectes.
  • El propietari està obligat a facilitar els rebuts o una prova escrita del pagament de les rendes del lloguer si així l'hi sol·licita el seu inquilí, tret que s'hagués pactat que aquest es realitzi mitjançant procediments que acreditin el pagament. Com a despatx d'advocats recomanem encaridament que l'inquilí reclami el rebut en cas de pagament en metàl·lic, ja que davant d'una possible demanda de desnonament per impagament de lloguer és la forma més fefaent d'acreditar l'efectiu pagament de la renda. Obligació de retornar la fiança si el pis queda en bones condicions.
  • Pagament d'impostos i taxes municipals: en principi determinats tributs com l'IBI o les taxes d'escombraries, haurien de ser a càrrec de l'propietari, però les parts poden pactar que siguin a càrrec de l'inquilí
  • En el cas que el cònjuge o persones familiars que conviuen amb l'inquilí tinguin alguna discapacitat o més de 70 anys, el propietari té l'obligació de suportar obres d'adaptabilitat a l'interior de l'habitatge.
Des de LARA & OLIVER ADVOCADES esperem que aquesta breu descripció els serveixi d'ajuda a l'hora de tenir clar els seus drets i obligacions en aquesta relació contractual, ja que moltes vegades la falsa creença sobre determinats aspectes del contracte de lloguer comporten la signatura de contractes abusius que perjudiquen greument els seus interessos, per això, davant qualsevol dubte, pot contactar-nos sense cap compromís.

MARTA OLIVER ALGUERÓ, Lletrada
Utilizamos cookies propias y de terceros para mejorar la experiencia de navegación y ofrecer contenidos de interés. Aceptar